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时间:2021-08-06 23:46

  近日,在焦作武陟开货运公司的成先生联系河南商报记者,称其在武陟县嘉应观的物流园,有20多亩空地,准备建个冷库,建成后出租给郑州的企业和批发市场,租金要比郑州的冷库便宜一半,是否可行?

  物联云仓的数据显示,2020年上半年,郑州冷库空置率为5.49%,全国冷库平均空置率约为13.87%,两个数据对比,说明郑州的冷库目前供不应求。

  但业内认为,冷库的后期运营还取决于投资者的人脉、当地的上游资源以及是否有专业运营团队等。

  成先生是焦作武陟人,在当地开货运公司多年,现有各种运输车100多辆。除此之外,成先生自有的物流园区,还有20多亩地。其中的十来亩,租给了一个生产免烧砖的客户,但一个月后,随着租约到期,这片地就会空下来。

  因为业务关系,成先生经常往来于郑州、焦作,从他所在的武陟县嘉应观物流园出发,四五十分钟即可抵达郑州东区。交通的便捷,加上公司有批量运输车,让成先生有了个大胆的设想:能否利用现有的场地建设冷库,然后租给郑州的冷冻食品企业、冷链企业以及冷冻食品市场?

  “我看你2月份写的一篇报道里面提到,郑州冷库月租金每平方米100元左右,我这边建成后,只收四五十元就行,比郑州能便宜一半。”同时成先生又表示,自己从来没接触过冷库,希望河南商报记者能给他提供一些数据参考和建议。

  在河南冷链物流专家、河南牧业经济学院物流与电商学院党委书记于晓胜看来,焦作有大力发展冷链、冷库的基础和条件。

  今年4月,《郑焦一体化发展规划(2020~2035年)》正式印发,规划范围包括郑州市、焦作市全域,其中郑州市域、焦作中心城区、武陟县、温县为一体化重点发展区域。该规划提出要着力构建“一河通五轴、一带联两心、两山协两拳”的总体发展布局。其中,“一带”即郑焦产业带,重点建设郑焦科创走廊、郑焦智造走廊、郑焦晋智慧物流走廊。2020年10月底,焦作市人民政府还印发了《郑焦物流融合发展规划》。

  第二,从当地物流行业发展状况来说,焦作是全国首批供应链创新与应用试点城市。截至目前,焦作市拥有货运企业800余家,营运货车近10万辆,规模以上专业物流企业100余家,可以弥补郑州在货运车辆需求方面的缺口。

  第三,焦作的产业基础适合发展冷链和冷库。就食品行业来说,焦作市拥有800亿元的食品产业集群,其“四大怀药”(山药、牛膝、地黄、菊花)产量占全国的70%以上,苏打水产量占全国70%的市场份额。

  新密藏金源冷库隶属于国有控股企业河南藏金源仓储(集团)有限公司,其建成的一期10万吨冷库自2016年启用,截至4月9日,出租率达90%。

  其运营总监肖建国称,冷库的使用有淡旺季之分,每年的8月份到春节前是旺季,此时,郑州的冷库是不够用的,缺口达30万至50万吨。像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市场或企业,都是冷库的需求大户。

  其中,万邦目前有3个冷库,面积达10万平方米,2021年还会增加15万至20万平方米的新库。三全在每年的冬季销售旺季,都会租下7个冷库,每个冷库面积在两三万平方米。因为郑州冷库不够用,思念则要跑到新乡获嘉、焦作武陟去找冷库。

  和普通冷库相比,高标冷库更为紧俏。一位不愿具名的业内人士透露,即将于今年6月份在郑州开业的盒马鲜生,自春节过后,一直在找1500平方米的高标智能冷库,但几个月过去了,至今尚没找到。

  为了吸引郑州市场商家、企业前往,成先生的定位是,冷库租金比郑州便宜一半。

  物联云仓公布的数据显示,截至2020年6月,全国冷库平均月租金为85.27元/㎡,平均空置率约为13.87%,郑州的冷库空置率则为5.49%,远低于全国平均水平。

  仓库抢手,导致了郑州冷库的租金逆势飞扬。郑州冷库2019年的月租金为89.19元/㎡,2020年上半年上升为95.5元/㎡,在全国排第8位,位次上升2位。

  物联云仓郑州城市合伙人王坤称,根据不同的地段,郑州冷库的月租金一般在90~120元/㎡。

  肖建国称,价格只是客户选择冷库的参考因素之一,园区是否有专业的运营管理团队才是决定因素。而目前在郑州,冷库的专业管理团队也就七八个。

  中国交通运输协会投融资分会园区工作委员会副秘书长、中国仓储与配送协会仓储园区专业委员会(筹)副秘书长贾进克称,在哪儿建冷库,是建普通冷库还是高标冷库,还有几个因素必须考虑:当地经济情况,同行业占比如何;周边的资源和自己是互补,还是相冲;运营团队是否专业,老板格局是否够大;公司的人脉、协作资源如何等。

  “成先生如果想建冷库,还是要先找好用户和服务定位才行。”河南省物流与采购联合会冷链行业分会秘书长郭鹏认为,目前武陟区域所建冷库,大多以自建自用为主,还有一部分是三全、思念等大型冷冻食品制造商的外协厂。如果成先生没有自己的食品加工厂,建议他组建第三方冷链物流公司,为客户提供冷链运输服务,可以城配,也可以远途运输;要么就是把冷库建好租给有需要的其他商户,但是这些商户不见得就是郑州的,租户一定是在武陟有冷库使用需求才行。

  贾进克称,拿现在市场上缺口大的高标冷库来说,每平方米建设成本在3000元,如果加上2000元的设备,10亩地按三分之二的使用面积算,投资也得2000万元。如果成先生没有稳定的上游资源、客户等,10年也不一定能收回成本。

  郭鹏的算法相对比较乐观。20亩地可以预建2座5000㎡的高架库,库高可以做到9米左右(4层货架),单一建冷库不含土建和钢构,一座5000㎡的高架库制冷方面的造价在700万元左右(常规配置),两座也就是1400万元(这20亩地内还需配建发货区域、机房、泵房、消防室、办公室、货车停靠区域等),而10000㎡的冷库土建和钢构部分加起来预估也要1000万元左右。这种高架库在嘉应观区域的月租金大概是80元/㎡,一个库每月的租金约40万元,不含电费。算上电费,中间冷库租赁不能断节,预计2到3年收回成本(冷库建造方面)。

  若是按成先生说的月租金每平方米四五十元,那只能建4至5米的常规冷库了。这样所有费用投入可以减少35%,冷库建设可以70%是冷藏、30%是保鲜。10000㎡的冷库完全建成投入使用,从进场施工起算,工期得3~4个月,正常冷库租赁3年左右就能收回成本。

  企查查App显示,上海寻梦信息技术有限公司于3月30日公开冷链运输方法、冷链运输网络建立方法以及相关设备专利。

  我国在2015年已经成为世界第二大医药市场,预计2020年我国医药物流总额达到3.8万亿元,同比增速为20%,医药市场的扩大对于冷链运输的需求进一步提升。

  镇原县扶贫开发投资有限公司平泉冷链物流园建设项目制冷及气调加湿系统设备采购项目